Wet modernisering servicekosten: wat verandert er voor de schoonmaak van trappenhuizen en galerijen?

Wie als schoonmaakbedrijf trappenhuizen, galerijen en entrees schoonhoudt voor een woningcorporatie of andere verhuurder, krijgt vanaf volgend jaar met nieuwe regels te maken. Op 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking. Wat verandert er, en wat betekent dat voor de schoonmaak?

Wat is er geregeld?

Servicekosten zijn de kosten die een verhuurder naast de kale huur doorberekent, zoals het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten. Tot nu toe was niet precies vastgelegd welke kosten daaronder vallen. Dat verandert:

• De Wet modernisering servicekosten werd in april 2025 door de Tweede en de Eerste Kamer aangenomen (Staatsblad 2025, 156).
• Het Besluit servicekosten (maart 2026) legt een limitatieve lijst vast van acht categorieën: warmte en koude; elektriciteit, gas en water; roerende zaken; kleine herstellingen; toezicht, beveiliging en vuil; signaallevering; verzekeringen en fondsvorming; en administratiekosten. Wat niet op de lijst staat, mag niet als servicekosten worden doorberekend.
• De Regeling servicekosten (maart 2026) bepaalt per categorie hoe de redelijke vergoeding wordt berekend.
• Wet, besluit en regeling treden in werking op 1 januari 2027.

Belangrijk: de nieuwe regels gelden voor huurovereenkomsten die ná de inwerkingtreding worden gesloten. Voor bestaande huurcontracten blijft het oude kader van toepassing.

Schoonmaak valt onder "kleine herstellingen"

Volgens de toelichting bij de regeling is het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten onderdeel van de categorie kleine herstellingen. Voor die categorie gelden drie regels die er voor de schoonmaak toe doen:

1. Alleen als het in het huurcontract staat. Kleine herstellingen mogen alleen als servicekosten worden doorberekend als huurder en verhuurder dat in de huurovereenkomst hebben afgesproken.
2. Uren maal uurtarief, plus materiaal. De redelijke vergoeding bestaat uit arbeidskosten, "gebaseerd op een urenverantwoording vermenigvuldigd met een uurtarief", aangevuld met materiaalkosten. De regeling bepaalt geen redelijk of maximaal uurtarief.
3. Gelijk verdeeld. De kosten voor een gemeenschappelijke ruimte worden gelijk verdeeld over het aantal woningen dat van die ruimte gebruik kan maken.

In de conceptversie moest het bedrag nog met een factuur worden onderbouwd. Die eis is na de consultatie geschrapt: de urenverantwoording staat centraal.

Voor de administratiekosten komt er een plafond. Voor onder meer deze categorie mag de verhuurder maximaal 5 procent van de betreffende servicekosten aan administratiekosten rekenen, met een maximum van 75 euro per woning per jaar voor alle administratiekosten samen.

Wat betekent dit voor schoonmaakbedrijven?

De wet richt zich op verhuurders, niet op schoonmaakbedrijven. Maar wie de verantwoording moet afleggen, zal de gegevens daarvoor bij de uitvoerder vragen. De volgende gevolgen zijn onze inschatting, geen letterlijke tekst uit de regeling:

• Uren per complex. Als de vergoeding wordt berekend op basis van verantwoorde uren, moet de verhuurder per complex of per gemeenschappelijke ruimte kunnen laten zien hoeveel uur er is gewerkt. Een totaalfactuur per maand is dan niet genoeg.
• Uurtarief en materiaal apart. Arbeid en materiaal worden in de berekening los van elkaar genomen. Het helpt als die in de afrekening ook gescheiden te zien zijn.
• Duidelijk werkprogramma. Hoe beter vastligt welke ruimten met welke frequentie worden schoongemaakt, hoe makkelijker de uren te verantwoorden zijn — en hoe minder discussie met huurders.
• Twee regimes naast elkaar. Omdat alleen nieuwe huurcontracten onder de wet vallen, krijgen verhuurders een tijd te maken met oude en nieuwe contracten door elkaar. Veel corporaties zullen daarom waarschijnlijk één werkwijze willen, en de urenverantwoording voor alle complexen vragen.

Een checklist voor nu

Werk je voor verhuurders of woningcorporaties? Stel jezelf dan de volgende vragen, liefst voor de eerste contractgesprekken van 2027:

• Kun je de gewerkte uren per complex of per ruimte registreren, en achteraf laten zien?
• Is het werkprogramma per complex vastgelegd, en klopt het met wat er in de praktijk gebeurt?
• Kun je arbeid en materiaal gescheiden aanleveren?
• In welke vorm wil je opdrachtgever de gegevens hebben voor de jaarlijkse servicekostenafrekening?
• Hoe leg je extra werk vast dat buiten het vaste programma valt?

Wie die vragen nu al kan beantwoorden, heeft straks een voorsprong in elke aanbesteding waarin verhuurders transparantie over servicekosten vragen.

Dit artikel is een samenvatting van de wet- en regelgeving zoals die op 21 september 2026 is gepubliceerd en is geen juridisch advies. Raadpleeg voor een concrete situatie de officiële teksten of een jurist.